Konut Fiyatlarında Düşüş ve Yatırım Fırsatları
Konut fiyatlarındaki reel düşüş, son 8 aydır devam ediyor. Yüksek faiz oranlarına rağmen, bu durumu fırsat olarak gören yatırımcılar konut alımını sürdürmekte. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100), eylülde bir önceki aya göre yüzde 1 artış göstererek 148 değerine ulaştı. Yıllık bazda KFE, eylülde yüzde 27,4 artarken, reel azalış ise yüzde 14,7 olarak kaydedildi. Böylece, şubat ayında başlayan reel azalış süreci 8’inci aya girdi. Konut fiyatları reel olarak en son ocak ayında yıllık bazda yüzde 1,4 artış göstermişti. Şubat ayında başlayan düşüş, geçen aya kadar devam etti. Eylülde konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7’ye yükselirken, bu durumu fırsat bilen yatırımcıların alım yönelimi ile birlikte geçen ay 140 bin 919 adet konut satışı gerçekleşerek son 21 ayın en yüksek rakamına ulaşıldı.
‘Gayrimenkul İçin Yatırım Fırsatı Var’
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, mevcut durumu değerlendirirken, enflasyonun üzerinde reel faiz oranlarının sağlanmaya devam etmesi durumunda konut fiyatlarındaki düşüşün süreceğini belirtti. Büyükduman, konut fiyatlarındaki reel düşüşün yatırımcılar için bir fırsat sunduğunu ifade ederek şu değerlendirmelerde bulundu:
- “Brüt kira çarpanları 15 yıl civarına gerilemiş durumda. Konutların amortisman süresi ortalama 20 yılın üzerine çıkmışken, bu rakam şimdi tekrar 15 yıl civarına düşmüş durumda.”
- “20 yıl önceki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar, konut fiyatlarına göre oldukça iyi bir oran sunuyor. Dolayısıyla, ‘gayrimenkul için yatırım fırsatı var’ diyebiliriz.”
- “Eylülde son 21 ayın en yüksek satış rakamları, bu durumun bir sonucu olarak ortaya çıktı. Altın yatırımı yapanlar ve Kur Korumalı Türk Lirası Mevduat hesaplarından dönen yatırımcılar, ‘faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir’ düşüncesiyle portföylerini çeşitlendirmeye yöneldi.”
Büyükduman, konut satışlarının son 3 aydır artış gösterdiğini vurgulayarak, “Kira getirisi amacıyla alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini gözlemliyoruz. Konut, mevcut kira çarpanı seviyesinde tekrar cazibe kazandı.” dedi.
‘Bir Süre Daha Azalması Sürpriz Olmayacak’
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, Kovid-19 salgını ile birlikte konut arzında dünya genelinde bir daralma yaşandığını belirtti. Bu daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda hızlı bir artış yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde ciddi baskılar oluşturduğunu ifade etti. Son dönemde Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konutların hızla inşa edilip teslim edilmeye başlaması, kiralara getirilen üst sınır ve yeni ekonomi programıyla birlikte faizlerin hızla yükselmesi sonucunda konut talebinin düştüğünü belirtti. Şener, şu şekilde devam etti:
- “Konut arzının artması, fiyatlardaki artışın yavaşlamasına neden oldu. Fiyatlardaki gerileme, daha önceden yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun bir zaman olduğunu göstermektedir.”
- “Ancak ipotekli konut alımı için istenen gerileme henüz yeterli düzeye ulaşmamıştır. Hem maliyetler hem de aşırı talep ve yetersiz arz nedeniyle artan konut fiyatları dünya genelinde hala oldukça yüksektir.”
- “Pandemi, maliyetler, depremler ve arz yetersizliği konut fiyatlarında aşırı yükselişe neden olmuştur. Dolayısıyla arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır.”
‘Yatırımcılar Piyasa İniş ve Çıkışlarını Doğru Okumalı’
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de, bir yıl öncesine kadar uygulanan negatif reel faiz politikası sonucunda konut kredisi faiz oranlarının önemli ölçüde düştüğünü belirtti. Çekici, bu durumu değerlendirirken, “Bu düşüş, yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine neden oldu. Bu eğilim, katlanarak devam etti ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artış görüldü.” ifadelerini kullandı. 2020-2022 yılları arasında konut satışlarının yıllık bazda 1,5 milyon adetlik seviyenin hemen altında gerçekleştiğine dikkat çeken Çekici, “2023 yılında ise konut satışları düşüş gösterdi. Düşük satış rakamlarının, konut fiyatlarının reel olarak gerilemesine neden olduğu bir gerçektir.” dedi.
Çekici, “Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunlarıyla ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması ya da tamamen ortadan kalkması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülmektedir.” şeklinde konuştu. Gayrimenkulün Türkiye’de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olduğunu belirten Çekici, “Konut yatırımları sadece barınma ihtiyacını karşılamaktan öte tasarruf ürünü, yaşam sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak değerlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken bilinçli olmak büyük önem taşıyor. Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak, en uygun zaman ve piyasa koşulları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede kazanç sağlayacaktır.” dedi.
Kaynak: Sözcü
